5 Ekim 2026
Kira ilişkileri, Türkiye'de en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biridir. Özellikle son yıllarda ekonomik koşulların etkisiyle kira artış oranları ve tahliye süreçleri hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli bir gündem maddesi haline gelmiştir. Bu yazıda, 2025 yılı itibarıyla güncel yasal düzenlemeler çerçevesinde kira artış oranının nasıl hesaplandığını, tahliye davasının hangi hallerde açılabileceğini ve sürecin adımlarını ele alacağız. Unutmayın; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilir ve burada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır.
Kira Artış Oranı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 uyarınca, kira sözleşmelerinde artış oranı taraflarca serbestçe belirlenebilir. Ancak bu oran, bir önceki kira yılında gerçekleşen Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. 2025 yılı için de bu kural geçerlidir. Örneğin, bir önceki kira yılında TÜFE on iki aylık ortalaması %60 ise, kira artışı en fazla %60 olabilir. Taraflar daha düşük bir oran belirleyebilir; ancak bu oranın üzerine çıkılamaz. Ayrıca, 2023 yılında getirilen ve 1 Temmuz 2024'e kadar geçerli olan %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu nedenle 2025'te artış, TÜFE on iki aylık ortalamasına göre yapılacaktır.
Artış Oranının Belirlenmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse, hâkim takdir edeceği oranı belirlerken TÜFE on iki aylık ortalamasını dikkate alır.
- Artış, kira sözleşmesinin yenilendiği her yıl için ayrı ayrı uygulanır.
- Taraflar arasında yapılan yazılı anlaşma ile artış oranı önceden belirlenebilir; ancak bu oran yasal sınırı aşamaz.
- Kiracı, artış oranına itiraz ederse, ev sahibi artışın yasal olduğunu ispatla yükümlüdür.
Kira artışıyla ilgili uyuşmazlıklarda, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek almak süreci doğru yönetmenizi sağlar.
Tahliye Davası Hangi Hallerde Açılabilir?
Ev sahibi, kiracıyı tahliye edebilmek için yasalarda öngörülen sebeplere dayanmalıdır. TBK ve İcra ve İflas Kanunu'nda düzenlenen başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
- Kiracının kira bedelini ödememesi: İki haklı ihtar veya bir yılda iki kez kira ödemesini geciktirmesi halinde tahliye davası açılabilir.
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranması: Örneğin, taşınmazı izinsiz olarak üçüncü kişilere devretmesi veya tahsis etmesi.
- İhtiyaç sebebiyle tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun konuta ihtiyacı olması.
- Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye: Taşınmazın yeniden inşası veya imarı için tahliye gerekliyse.
- On yıllık uzama süresi: Kiracının on yılını doldurması halinde, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye davası açabilir.
Bu sebeplerin her biri için dava açma süreleri ve usul kuralları farklılık gösterir. Örneğin, ihtiyaç sebebiyle tahliyede dava, ihtiyacın doğmasından itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ayrıca, tahliye davası açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartıdır. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci hakkında detaylı bilgiye Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Tahliye Sürecinde Adım Adım Yapılması Gerekenler
Tahliye süreci, doğru adımlar atılmadığında uzayabilir ve ek maliyetler doğurabilir. İşte izlemeniz gereken temel adımlar:
- 1. Arabuluculuk başvurusu: Dava açmadan önce arabulucuya başvurmalısınız. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu belgesi ile dava açabilirsiniz.
- 2. Dava dilekçesinin hazırlanması: Tahliye sebebini ve delillerinizi açıkça belirtin.
- 3. Dava açma ve tebligat: Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır ve kiracıya tebligat yapılır.
- 4. Yargılama süreci: Taraflar delillerini sunar, tanıklar dinlenir. Mahkeme tahliye kararı verirse, karar kesinleştikten sonra icra yoluyla tahliye sağlanır.
- 5. İcra takibi: Tahliye kararı kesinleştikten sonra, icra ve iflas hukuku kapsamında tahliye işlemi başlatılır.
Süreç boyunca hukuki destek almak, hak kaybı yaşamanızı önler. Özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı ile çalışmak, yerel mahkeme uygulamaları ve güncel içtihatlar açısından avantaj sağlar.
Kiracı ve Ev Sahibi İçin Pratik Öneriler
Kira artışı ve tahliye süreçlerinde tarafların haklarını korumak için şu noktalara dikkat etmesi faydalıdır:
- Yazılı sözleşme yapın: Sözlü anlaşmalar ispat açısından zorluk çıkarır.
- Artış oranını netleştirin: Sözleşmede artış oranı belirtin; yasal sınırı aşmayın.
- Ödemeleri belgeleyin: Kira ödemelerini banka yoluyla yapın ve dekontları saklayın.
- İhtarname gönderin: Tahliye sebebi varsa, öncelikle ihtarname ile kiracıyı uyarın.
- Arabuluculuğa başvurun: Dava şartı olan arabuluculuk, anlaşmazlığı kısa sürede çözebilir.
Bu öneriler, olası uyuşmazlıklarda haklılığınızı kanıtlamanızı kolaylaştırır. Kira sözleşmesinde depozito ve iade yükümlülükleri hakkında bilgi almak için Kira Sözleşmesinde Depozito yazımızı inceleyebilirsiniz.
Sonuç ve Hukuki Destek
Kira artış oranı ve tahliye süreci, teknik detayları ve güncel mevzuatı takip etmeyi gerektirir. Yanlış bir adım, hem maddi hem de manevi kayıplara yol açabilir. Karagöz Hukuk Bürosu olarak, İstanbul'da kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları ve kira artış oranı hesaplamaları konusunda uzman kadromuzla hizmetinizdeyiz. Ücretsiz ön görüşme için bizimle iletişime geçebilir, haklarınızı korumak için profesyonel hukuki danışmanlık alabilirsiniz. Unutmayın, her somut olay kendi içinde değerlendirilir; bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.
